Appartement verkopen: welke info geeft de syndicus?
Een appartement verkopen loopt zelden volledig buiten de syndicus om. Zodra er een kandidaat-koper in zicht is, heeft uw notaris een reeks gegevens over de vereniging van mede-eigenaars (VME) nodig: de stand van het werkkapitaal en het reservefonds, de notulen van de laatste algemene vergaderingen en een duidelijk beeld van wat er nog openstaat. De wet legt daarvoor vaste termijnen vast. Wie ze kent, verliest geen weken tussen het compromis en de authentieke akte.
Hieronder overlopen we de drie momenten waarop de syndicus bij uw verkoop betrokken is, welke informatie dan aan bod komt en hoe de kosten tussen verkoper en koper verdeeld worden.
Waarom de syndicus bij elke verkoop betrokken is
U verkoopt nooit enkel vier muren. Een appartement bestaat uit een privatieve kavel en een aandeel in de gemene delen: het dak, de lift, de gevel, de stookruimte. Wie koopt, neemt daarmee ook een deel van de verplichtingen van de VME over. Een koper die niet weet dat de algemene vergadering vorig jaar een gevelrenovatie goedkeurde, staat enkele maanden later voor een onaangename verrassing.
Daarom verplicht artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek de syndicus om bij de overdracht van een kavel een reeks gegevens vrij te geven, in twee stappen en met duidelijke termijnen.
Stap 1: vóór het compromis, binnen vijftien dagen
Nog voor er iets ondertekend wordt, kunnen de verkoper, zijn vastgoedmakelaar of de notaris de syndicus om informatie vragen. Op eenvoudig verzoek moet de syndicus die binnen vijftien dagen bezorgen. Concreet gaat het om:
het bedrag van het werkkapitaal en van het reservefonds;
de achterstallen die de verkoper nog aan de VME verschuldigd is;
de stand van de opgevraagde fondsen waarover vóór de datum van de overdracht beslist werd;
de hangende gerechtelijke procedures waarin de VME betrokken is;
de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar;
de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaar;
de laatst goedgekeurde balans van de vereniging.
Die stukken zijn geen formaliteit. Drie jaar notulen vertellen een koper vaak meer over een gebouw dan welk bezoek ter plaatse ook: welke werken al besproken zijn, waar discussie over bestaat en of de vereniging haar beslissingen ook uitvoert. Let bij het nalezen vooral op aangekondigde maar nog niet uitgevoerde werken. Hoe zo'n vergadering precies verloopt en welke meerderheden nodig zijn, leest u in ons artikel over de algemene vergadering van mede-eigendom.
Stap 2: vóór de akte, binnen dertig dagen
Is het compromis ondertekend, dan klopt de notaris opnieuw bij de syndicus aan, dit keer met een aangetekende brief. De syndicus heeft dan dertig dagen om te antwoorden. Nu gaat het specifiek over bedragen waarover al beslist is, maar die pas na de overdracht opeisbaar worden:
kosten van onderhoud, herstellingen en renovaties die vóór de verkoop werden goedgekeurd maar nadien betaald moeten worden;
fondsen die werden opgevraagd, bijvoorbeeld voor dringende werken;
kosten voor het verwerven van gemene delen;
schulden die voortvloeien uit geschillen die vóór de verkoop ontstonden.
Antwoordt de syndicus niet tijdig, dan blokkeert dat de akte niet: de notaris mag verlijden en meldt enkel het verzuim. Dat klinkt mild, maar het is het niet. Zonder die cijfers weet niemand wie welke factuur draagt, en de discussie verhuist naar de keukentafel van de nieuwe eigenaar.
Stap 3: na de akte, de nieuwe eigenaar aanmelden
Binnen dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte brengt de notaris de syndicus op de hoogte van de datum van de akte, de identificatie van de kavel en de identiteit en het adres van de partijen. Pas dan kan de syndicus de boekhouding, de afrekeningen en de uitnodigingen voor de algemene vergadering op de juiste naam zetten. Wacht u als nieuwe eigenaar langer dan een maand op een eerste bericht van uw syndicus, neem dan zelf contact op: vaak ontbreekt die melding nog.
Wie betaalt wat bij de verkoop?
Achterstallen van de verkoper
Heeft de verkoper nog openstaande gemeenschappelijke kosten, dan houdt de notaris dat bedrag in op de verkoopprijs en betaalt het aan de VME. Voor de vereniging is dat een stevige waarborg. Voor de verkoper is het een reden om de afrekening vóór de verkoop na te kijken, zodat er bij het ondertekenen geen betwisting opduikt.
Het werkkapitaal
Het werkkapitaal is de voorschotpot waaruit de dagelijkse kosten betaald worden. Wat de verkoper al betaalde en nog niet opgebruikt is, wordt bij de akte doorgaans pro rata verrekend tussen verkoper en koper. Laat die afspraak uitdrukkelijk in het compromis opnemen, dan hoeft niemand achteraf te interpreteren.
Het reservefonds
Het reservefonds is iets anders. Die bedragen zijn eigendom van de VME en blijven in de kas voor toekomstige grote werken. De verkoper krijgt zijn bijdragen dus niet terug van de vereniging. Koper en verkoper verrekenen dat in de praktijk soms onderling in de prijs, maar dat is een afspraak tussen hen, geen verplichting van de VME.
De kosten die de syndicus aanrekent voor het opzoeken en overmaken van al die informatie, vallen ten laste van de verkoper. Het tarief hoort in het syndicuscontract te staan en wordt goedgekeurd door de algemene vergadering. Vraag het dus op vóór u uw appartement te koop zet, niet erna.
Attesten die niet van de syndicus komen
Een deel van het verkoopdossier valt buiten het takenpakket van de syndicus. Het postinterventiedossier is verplicht bij de verkoop van een woning waarvan de bouw na 1 mei 2001 startte of waaraan sinds die datum aannemers werkten. Voor de gemene delen houdt de syndicus dat dossier bij; voor de werken in uw eigen appartement bent u dat zelf.
Voor een gebouw van vóór 2001 geldt bovendien het asbestattest voor uw privatieve deel, en voor de gemene delen is er een afzonderlijke verplichting met een eigen deadline. Daarover schreven we eerder een volledig overzicht in ons artikel over het asbestattest voor de gemene delen.
Praktijkvoorbeeld: Residentie Spiegelrei in Brugge
Neem Residentie Spiegelrei, een fictief gebouw met achttien appartementen in Brugge. Een eigenaar op de tweede verdieping zet zijn appartement in oktober te koop. Zijn makelaar vraagt de documenten op en de syndicus levert ze binnen twee weken. Uit de notulen blijkt dat de algemene vergadering in mei de vernieuwing van de liftkooi goedkeurde, met een eerste opvraging van fondsen in januari. Omdat dat zwart op wit in de stukken staat, weet de kandidaat-koper vooraf dat er begin volgend jaar een factuur voor zijn kavel aankomt. Hij onderhandelt daarover in het compromis in plaats van er in januari over te discussiëren. Dertig dagen voor de akte bevestigt de syndicus het exacte bedrag aan de notaris, de openstaande afrekening van het vorige kwartaal wordt op de verkoopprijs ingehouden en de verkoop verloopt zonder verrassingen.
Veelgestelde vragen
Binnen welke termijn moet de syndicus de verkoopinformatie bezorgen?
Op eenvoudig verzoek van de verkoper, de makelaar of de notaris binnen vijftien dagen. Vraagt de notaris vóór de authentieke akte aangetekend bijkomende gegevens op, dan geldt een termijn van dertig dagen.
Wie betaalt de kosten die de syndicus aanrekent voor die informatie?
Die kosten vallen ten laste van de verkoper. Het tarief hoort in het syndicuscontract te staan en wordt goedgekeurd door de algemene vergadering, dus vraag het best op voor u uw appartement te koop zet.
Krijgt de verkoper zijn aandeel in het reservefonds terug?
Nee. Wat in het reservefonds gestort is, blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars en blijft in de kas voor toekomstige werken. Koper en verkoper kunnen dat onderling wel in de prijs verrekenen.
Wat gebeurt er met onbetaalde gemeenschappelijke kosten van de verkoper?
De notaris houdt die achterstallen in op de verkoopprijs en betaalt ze aan de vereniging van mede-eigenaars. Controleer uw afrekening dus vóór de verkoop, zodat er bij het ondertekenen geen betwisting ontstaat.
Mag de notaris de akte verlijden zonder antwoord van de syndicus?
Ja. Het ontbreken van die informatie maakt de akte niet ongeldig; de notaris meldt enkel dat de syndicus in gebreke bleef. Zonder die cijfers blijft het wel onduidelijk wie welke factuur draagt.
Een verkoop die vlot verloopt, begint bij een syndicus die de stukken klaar heeft liggen nog voor de notaris erom vraagt. Elk gebouw heeft zijn eigen basisakte en afspraken, dus bespreek uw concrete situatie altijd met uw syndicus of uw notaris.
Zoekt uw VME een syndicus die verkoopdossiers binnen de wettelijke termijnen afhandelt en de informatieplicht correct opvolgt? Plan een vrijblijvend adviesgesprek met Syndexia, uw syndicus in Brugge, of vraag meteen een offerte aan. Wilt u eerst rustig nalezen wat u van een syndicus mag verwachten? Download dan onze gratis syndicusbrochure.
Opmerkingen