Asbestattest gemene delen: deadline 31 december 2026
Het asbestattest voor de gemene delen is de eerstvolgende grote verplichting voor elke vereniging van mede-eigenaars in Vlaanderen. Woont u in een appartementsgebouw van voor 2001, dan moet uw VME er tegen 31 december 2026 over beschikken. Het najaar, met de algemene vergaderingen en de budgetten voor volgend jaar, is het geschikte moment om dat te regelen. Hieronder leest u wat het attest inhoudt, voor welke gebouwen het geldt en hoe u de opdracht tijdig rond krijgt.
Wat is het asbestattest voor de gemene delen?
Een asbestattest is het resultaat van een niet-destructief onderzoek door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Die gaat na welke materialen in het gebouw asbest bevatten, in welke staat ze zijn en welk risico ze vormen bij normaal gebruik. De deskundige bezorgt zijn vaststellingen aan de OVAM, die het attest aflevert.
Voor een appartementsgebouw bestaan er twee soorten attesten naast elkaar. Het attest van het privatieve deel gaat over uw eigen appartement. Het attest van de gemene delen gaat over alles wat de mede-eigenaars samen bezitten en beheren: de inkomhal, de traphal, de kelders, de gevel, het dak en de technische ruimtes. Die gemene delen hebben doorgaans een eigen kadastrale legger en worden dus als een apart gebouw behandeld.
Voor welke gebouwen geldt de verplichting?
De verplichting geldt voor gebouwen met een referentiebouwjaar van voor 2001, zoals dat in de kadastrale legger staat. Het bouwjaar is bepalend, niet het jaar van de laatste renovatie. Daarnaast moet het gaan om een toegankelijke constructie van minstens twintig vierkante meter, wat bij een appartementsgebouw vrijwel altijd het geval is.
Is uw residentie in 2001 of later gebouwd, dan hebt u geen asbestattest nodig. Twijfelt u over het bouwjaar, dan kijkt uw syndicus dat snel na.
De data die u best onthoudt
23 november 2022: sindsdien moet een verkoper bij de overdracht van een gebouw van voor 2001 al een geldig asbestattest voorleggen.
31 december 2026: elke VME met een gebouw van voor 2001 moet dan over een asbestattest voor de gemene delen beschikken.
1 januari 2027: bij de verkoop van een appartement moeten voortaan zowel het attest van het privatieve deel als dat van de gemene delen aan de kandidaat-koper bezorgd worden.
2032: tegen dan moet elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 een asbestattest hebben, ook wie niet verkoopt.
Die datum van 1 januari 2027 is de belangrijkste voor wie op korte termijn wil verkopen. Ontbreekt het attest van de gemene delen, dan kan de verkoop niet verlopen zoals gepland en kan de koper zich beroepen op de nietigheid van de overdracht. Eén ontbrekend document van de VME blokkeert dus de verkoop van een individueel appartement.
Wat onderzoekt de deskundige precies?
De asbestdeskundige bekijkt de ruimtes die de mede-eigenaars samen gebruiken of beheren. In de praktijk gaat het onder meer om:
de inkomhal, de traphal en de gemeenschappelijke gangen
de kelders, de bergingen en de fietsenstalling
de gevel, het dak en de dakranden
technische ruimtes zoals de stookplaats, de liftkoker en de tellerlokalen
gemeenschappelijke leidingen, kokers en isolatiematerialen
Er wordt niets opengebroken, maar de deskundige neemt wel stalen van materialen waarvan hij vermoedt dat ze asbest bevatten. Privatieve appartementen betreedt hij in principe niet, tenzij dat uitdrukkelijk in de opdracht werd afgesproken.
Zo pakt uw VME het aan
Controleer het referentiebouwjaar en ga na of de VME al over een attest beschikt. Een attest dat eerder correct werd opgemaakt, blijft geldig zolang de termijn loopt.
Zet het punt op de agenda van de algemene vergadering, samen met een raming en twee of drie offertes van gecertificeerde asbestdeskundigen.
Verzamel vooraf de basisakte, de plannen, eerdere asbestinventarissen en het postinterventiedossier. Hoe beter dat dossier, hoe vlotter het plaatsbezoek verloopt.
Laat de syndicus het opdrachtformulier invullen en leg vast welke ruimtes onder de opdracht vallen.
Bespreek het resultaat op de volgende vergadering. Moeten er materialen verwijderd worden, dan hoort dat budget in het meerjarenonderhoudsplan van de VME.
Heeft uw gebouw geen professionele syndicus, dan regelen de mede-eigenaars of hun vertegenwoordiger de opdracht zelf. Ook een kleine VME van drie of vier appartementen ontsnapt niet aan de verplichting. Weigert de vergadering de opdracht, dan hoort die weigering in de notulen te staan.
Merkt u dat de verplichtingen van uw gebouw structureel blijven liggen, dan is dat een signaal op zich. In ons artikel over van syndicus veranderen leest u hoe een wissel correct en zonder onderbreking verloopt.
Praktijkvoorbeeld: residentie De Meersen in Sint-Kruis
Neem residentie De Meersen, een fictief gebouw van veertien appartementen uit 1978 in Sint-Kruis bij Brugge. Op de algemene vergadering van oktober brengt de syndicus het punt in, met drie vergelijkbare offertes. De vergadering keurt de opdracht goed en het plaatsbezoek gebeurt in februari.
Het attest vermeldt asbesthoudende vinyltegels in de kelderberging en asbestcement in de schouwpijp van de oude stookplaats. Beide materialen zijn in goede staat en vormen bij normaal gebruik geen risico, dus onmiddellijke verwijdering is niet nodig. De VME neemt de verwijdering wel op in het meerjarenonderhoudsplan, zodat die samenvalt met de geplande renovatie van de kelderverdieping. Een eigenaar die in mei zijn appartement verkoopt, kan het attest meteen aan zijn notaris bezorgen.
Kostprijs en geldigheidsduur
De OVAM rekent een retributie van 59 euro aan voor de aflevering van het attest. Het ereloon van de asbestdeskundige komt daarbovenop en is vrij: het hangt af van de grootte en de complexiteit van het gebouw en van het aantal stalen dat geanalyseerd moet worden. Vraag meerdere offertes op en controleer of ze dezelfde ruimtes dekken.
Een asbestattest is in de regel tien jaar geldig. Zijn er asbesthoudende materialen met een hoog risico vastgesteld, dan is de geldigheid beperkt tot vijf jaar. Vermeldt het attest geen enkel asbesthoudend materiaal, dan blijft het onbeperkt geldig. De kosten worden verdeeld zoals de andere gemeenschappelijke lasten, volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen.
De volledige voorwaarden en het overzicht van de gecertificeerde deskundigen vindt u bij de OVAM, zowel op de pagina over het asbestattest voor de gemene delen als op de algemene pagina over het asbestattest.
Veelgestelde vragen
Moet elke VME een asbestattest voor de gemene delen hebben?
Ja, als het gebouw volgens de kadastrale legger een referentiebouwjaar van voor 2001 heeft. De VME moet er tegen 31 december 2026 over beschikken. Voor gebouwen uit 2001 of later geldt de verplichting niet.
Wat als het attest ontbreekt bij de verkoop van een appartement?
Vanaf 1 januari 2027 moet bij de overdracht van een privatief deel ook het attest van de gemene delen aan de kandidaat-koper bezorgd worden. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de overdracht inroepen en raakt de verkoop in de praktijk geblokkeerd.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
In de regel tien jaar. Zijn er asbesthoudende materialen met een hoog risico vastgesteld, dan is dat vijf jaar. Een attest waarop geen enkel asbesthoudend materiaal staat, blijft onbeperkt geldig.
Heb ik daarnaast nog een attest voor mijn eigen appartement nodig?
Ja. Het attest van de gemene delen vervangt het attest van uw privatieve deel niet. Wie een appartement in een gebouw van voor 2001 verkoopt, heeft beide documenten nodig.
Wie regelt dit als de VME geen professionele syndicus heeft?
Dan geven de mede-eigenaars of hun vertegenwoordiger de opdracht zelf. De verplichting rust op de VME, ongeacht of het beheer professioneel of vrijwillig gebeurt.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies op maat. Voor de concrete situatie van uw gebouw bespreekt u dit best met uw syndicus.
Syndexia is uw syndicus in Brugge en omgeving. Wij volgen de verplichtingen van uw VME actief op, van het asbestattest voor de gemene delen tot de keuringen, de blokpolis en het meerjarenonderhoudsplan.
Wilt u weten hoe uw gebouw ervoor staat? Plan een vrijblijvend adviesgesprek of vraag meteen een offerte voor het beheer van uw residentie. Wie zich eerst wil inlezen, kan onze gratis syndicusbrochure downloaden.
Opmerkingen